Nelle verifiche per compravendite, lavori o regolarizzazioni a Barletta, Trani, Andria, Bari e negli altri comuni pugliesi, le tolleranze possono incidere sulla ricostruzione dello stato legittimo. Le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa hanno ampliato alcune soglie per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ma non hanno creato una sanatoria generale. Vincoli, disciplina sismica, distanze, requisiti igienico-sanitari e diritti dei terzi restano verifiche autonome.

Prima si identifica la difformità, poi si cerca la regola applicabile

La verifica parte dal confronto tra rilievo e titoli: sagoma, superficie, altezze, distacchi, aperture, distribuzione e destinazioni. Dire che una parete è «spostata di pochi centimetri» non basta; bisogna chiarire rispetto a quale elaborato, in quale punto e con quale effetto sull’unità e sull’edificio.

Una differenza può dipendere da un errore grafico, da una modalità esecutiva, da una variante non reperita, da una tolleranza o da un’opera priva di titolo. La classificazione viene dopo la ricostruzione documentale, non prima.

  • Titolo originario ed elaborati
  • Varianti e pratiche successive
  • Data di realizzazione
  • Rilievo quotato
  • Vincoli e norme speciali
  • Effetti su parti comuni e terzi

Tolleranze costruttive e tolleranze esecutive non coincidono

Le tolleranze costruttive riguardano scostamenti di parametri dimensionali rispetto alle misure assentite, entro condizioni e percentuali definite dalla norma. Le tolleranze esecutive riguardano invece irregolarità geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti e opere interne o altri casi descritti dall’articolo 34-bis.

Non è corretto scegliere la categoria più favorevole senza verificare presupposti ed esclusioni. Una modifica che incide su elementi strutturali, prospetti, requisiti essenziali o disciplina vincolistica può richiedere un inquadramento diverso.

Le percentuali dipendono dall’epoca e dalla superficie utile

Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Salva Casa ha previsto soglie differenziate in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare. La soglia non si applica sommando liberamente errori diversi né scegliendo la superficie più conveniente: occorre seguire definizioni, data e metodo indicati dalla disciplina vigente.

Per gli interventi successivi resta la regola generale prevista dal Testo unico. La data dell’opera deve quindi essere sostenuta da atti, fotografie, documenti catastali storici, pratiche o altri elementi attendibili; una dichiarazione priva di riscontri non sostituisce l’istruttoria tecnica.

  • 2% oltre 500 m²
  • 3% tra 300 e 500 m²
  • 4% tra 100 e 300 m²
  • 5% tra 60 e 100 m²
  • 6% sotto 60 m²
  • Verifica puntuale delle condizioni normative

La misura deve essere ripetibile

Quote nominali, spessori di finitura, fuori squadra, irregolarità del supporto e strumenti utilizzati possono modificare il risultato. Il tecnico deve indicare punti di misura, metodo, approssimazione e parti non accessibili, evitando di trasformare una singola lettura in una conclusione sull’intero edificio.

Per superfici e volumi serve una restituzione coerente con gli elaborati da confrontare. Se la soglia è vicina al risultato misurato, l’incertezza diventa decisiva e può richiedere un rilievo più accurato.

Vincoli, strutture e diritti dei terzi restano separati

Il riconoscimento edilizio di una tolleranza non elimina gli adempimenti richiesti da norme sismiche, tutela paesaggistica o culturale, prevenzione incendi, requisiti igienico-sanitari e sicurezza. Le linee guida ministeriali richiamano la necessità di coordinare la disciplina con le altre tutele applicabili.

Restano inoltre salvi i diritti dei terzi. Un muro spostato, una veduta, un distacco o un’opera su parte comune può richiedere verifiche civilistiche o condominiali anche quando il profilo amministrativo è inquadrato.

La dichiarazione del tecnico deve spiegare il percorso

Nelle pratiche e negli atti in cui la tolleranza viene attestata, la relazione dovrebbe identificare titolo, opera, data, misura, soglia applicata e verifiche accessorie. Allegare planimetrie, fotografie e tabella di confronto rende la conclusione controllabile dal Comune, dal notaio e dalle parti.

Una formula generica come «difformità entro tolleranza» non consente di capire che cosa sia stato misurato. Se mancano documenti o l’epoca non è dimostrabile, il limite va dichiarato e non colmato con una presunzione.

  • Elenco degli atti esaminati
  • Rilievo e punti di misura
  • Datazione dell’intervento
  • Calcolo della soglia
  • Norme speciali verificate
  • Elaborato comparativo
  • Conclusioni e limiti

Compravendita: evitare certificazioni isolate

Prima di vendere o acquistare, la tolleranza va inserita nella verifica complessiva di stato legittimo, catasto, agibilità, strutture e impianti. Una difformità tollerata può comunque rendere opportuno aggiornare la rappresentazione catastale o documentare meglio lo stato dei luoghi secondo il caso.

Notaio, tecnico e parti hanno ruoli diversi. Il tecnico accerta e motiva il profilo edilizio; il notaio valuta gli aspetti dell’atto; venditore e acquirente devono ricevere informazioni chiare sulle verifiche eseguite e su quelle rimaste fuori dall’incarico.

Una checklist operativa per la Puglia

Il Testo unico nazionale va coordinato con la disciplina regionale, con il piano urbanistico comunale e con gli eventuali vincoli sull’immobile. Nei centri storici o su edifici interessati da pratiche strutturali, la sola verifica percentuale non esaurisce il caso.

Il percorso prudente è: accesso agli atti, rilievo, cronologia delle trasformazioni, classificazione della differenza, verifica delle condizioni dell’articolo 34-bis e consegna di un elaborato che permetta di ripercorrere la decisione.

Domande frequenti

Una difformità sotto il 2% è sempre tollerata?

No. La percentuale va applicata al parametro e al caso previsti dalla norma, considerando epoca, superficie utile, vincoli e altre condizioni. Non sostituisce il confronto completo con i titoli.

Le tolleranze sanano automaticamente una modifica interna?

No. Le tolleranze non sono una sanatoria generalizzata. Bisogna verificare natura dell’opera, data, effetti e disciplina applicabile, documentando la conclusione tecnica.

Serve aggiornare il catasto se la differenza è tollerata?

Dipende dalla rilevanza catastale e dalla rappresentazione esistente. Il profilo urbanistico e quello catastale sono distinti e vanno coordinati senza usare l’uno come prova automatica dell’altro.

Fonti consultate

Riferimenti istituzionali verificati il 10 ottobre 2026. La disciplina e i dati vanno applicati al caso concreto e alla data dell’incarico.